Vender una vivienda puede ser un proceso emocionante, pero también puede presentar ciertos desafíos si el inmueble está alquilado o, en el peor de los casos, ocupado ilegalmente. Ya sea que quieras vender un piso en alquiler o una propiedad que ha sido ocupada sin consentimiento, es importante comprender cómo la ley maneja estas situaciones y qué implicaciones puede tener en la transacción.
A continuación, te explicamos lo que necesitas saber si estás considerando vender una vivienda con inquilinos o con okupas.
1. Vender una vivienda con inquilinos: lo que debes saber
Cuando una propiedad está alquilada, no significa que no puedas venderla, pero sí que el proceso será diferente al de una venta convencional. La principal diferencia radica en el derecho del inquilino a continuar ocupando la vivienda, al menos durante el tiempo que dure el contrato de arrendamiento.
¿Qué pasa con el contrato de arrendamiento?
Si tienes un inquilino en la propiedad, el contrato de arrendamiento sigue siendo válido incluso después de que la propiedad se haya vendido. El comprador que adquiera la vivienda asumirá los derechos y obligaciones del contrato existente. Es decir, el nuevo propietario se convierte en el arrendador y deberá respetar los términos acordados con el inquilino, incluyendo el tiempo de duración del contrato y las condiciones del alquiler.
En muchos casos, la ley protege a los inquilinos, por lo que si están dentro de su derecho a vivir en la vivienda (por ejemplo, en contratos a largo plazo), no se les puede desalojar de manera arbitraria tras la venta. El nuevo dueño debe seguir los trámites legales si desea finalizar el contrato.
Derecho de tanteo y retracto
Una cuestión importante a considerar es el derecho de tanteo y retracto. En algunas situaciones, los inquilinos pueden tener derecho de tanteo, es decir, tienen la opción de comprar la vivienda en las mismas condiciones que cualquier comprador externo. Este derecho está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y varía según las circunstancias del contrato.
Si el inquilino no ejerce este derecho, el proceso de venta puede continuar. Sin embargo, si el inquilino tiene un contrato de larga duración (más de cinco años) o si se encuentra en una vivienda de protección oficial (VPO), sus derechos pueden ser aún más amplios.
¿Qué ocurre si el contrato de arrendamiento vence antes de la venta?
Si el contrato de arrendamiento vence antes de que el comprador entre en posesión de la vivienda, el nuevo propietario tendrá la libertad de decidir si quiere renovar el contrato con el inquilino o no. Sin embargo, en caso de que el inquilino se niegue a abandonar la propiedad después de que haya finalizado el contrato, el propietario deberá iniciar un procedimiento judicial de desahucio.
2. Vender una vivienda ocupada por okupas: ¿Qué dice la ley?
El caso de los okupas es bastante distinto al de los inquilinos, ya que las personas que ocupan ilegalmente una propiedad no tienen los mismos derechos. La ocupación ilegal se refiere a la toma de una vivienda sin el consentimiento del propietario o sin un contrato de arrendamiento formalizado. Esta situación plantea una serie de complicaciones legales que deben ser entendidas antes de intentar vender la vivienda.
¿Qué hacer si la propiedad está ocupada ilegalmente?
Lo primero que debes saber es que si una propiedad está ocupada por okupas, el proceso de venta no se puede realizar hasta que los ocupantes ilegales sean desalojados, ya que un comprador no aceptará adquirir un inmueble si no puede disponer de él desde el primer momento.
Para recuperar la posesión del inmueble, es necesario iniciar un procedimiento judicial de desahucio. Este proceso puede durar varios meses e incluso años, dependiendo de la situación y de las leyes locales. Es importante tener en cuenta que las leyes sobre desahucios varían en función de la región, pero, en general, se trata de un proceso largo y complicado.
Derechos de los okupas
En España, las leyes han cambiado en los últimos años para proteger tanto a los propietarios como a los okupas, lo que significa que las autoridades no pueden actuar de inmediato. Esto se debe a la necesidad de garantizar que los derechos de los okupas también sean respetados, por lo que, en algunos casos, se requiere una orden judicial para llevar a cabo el desalojo.
Si los okupas se resisten a abandonar la vivienda, el proceso puede convertirse en un obstáculo considerable para la venta. En algunos casos, las autoridades pueden actuar de forma rápida, especialmente si se trata de una ocupación reciente. Sin embargo, si los okupas llevan tiempo en la propiedad, el proceso se complica y puede resultar en una larga espera.
¿Puedo vender la propiedad durante el proceso de desahucio?
En principio, sí se puede vender una propiedad que está en proceso de desahucio, pero debes tener en cuenta que el comprador asumirá también el riesgo y las complicaciones del desalojo. Es fundamental informar al comprador sobre la situación legal de la vivienda antes de cerrar cualquier trato.
Es importante destacar que si el comprador acepta el riesgo, él será responsable de continuar con el procedimiento judicial de desahucio, lo que puede ser un impedimento para encontrar un comprador dispuesto a asumir esa carga.
3. Recomendaciones para la venta de viviendas con inquilinos o okupas
A continuación, te damos algunos consejos clave para que puedas vender tu vivienda de forma efectiva, incluso si está ocupada por inquilinos o por okupas:
Para viviendas con inquilinos:
- Asegúrate de que el contrato de arrendamiento esté actualizado y legalmente formalizado.
- Informa al comprador sobre la existencia del contrato y sus implicaciones.
- Considera la posibilidad de que el comprador tenga que negociar con el inquilino si desea terminar el contrato.
- Si eres el inquilino, puedes negociar con él sobre la venta y, si es posible, buscar una solución amistosa.
Para viviendas con okupas:
- Inicia el procedimiento judicial de desahucio lo antes posible.
- Informa al comprador de la situación legal y de los riesgos asociados.
- Asegúrate de que el comprador entienda el tiempo y los recursos que podrían ser necesarios para resolver la ocupación.
Vender una propiedad con inquilinos o okupas puede ser complicado, pero no imposible. Mientras que los inquilinos tienen derechos legales que deben ser respetados, los okupas representan un desafío mayor, ya que su ocupación es ilegal. En cualquier caso, es fundamental contar con el asesoramiento adecuado, ya sea un abogado especializado o un agente inmobiliario que te guíe en el proceso. Así, podrás tomar decisiones informadas y evitar sorpresas desagradables al vender tu vivienda.
