Vender una segunda vivienda puede ser una excelente forma de obtener liquidez o reinvertir en otra propiedad, pero también conlleva obligaciones fiscales que deben tenerse en cuenta. En España, la venta de una segunda vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial que debe declararse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
En este artículo, desde Costa Noroeste, te explicamos cómo tributa la venta de una segunda vivienda, qué porcentaje se paga y qué exenciones o reducciones puedes aplicar para minimizar el impacto fiscal.
1. ¿Cómo tributa la venta de una segunda vivienda en el IRPF?
Cuando vendes una segunda vivienda, la ganancia patrimonial obtenida se suma a la base imponible del ahorro en la declaración de la renta. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, aplicando ciertas correcciones por gastos asociados.
Fórmula para calcular la ganancia patrimonial:
Ganancia patrimonial = Precio de venta – (Precio de compra + Gastos y tributos asociados)
Veamos en detalle cada uno de estos elementos:
· Precio de venta: es el importe real por el que se transmite la vivienda, restando los gastos asociados a la venta (comisiones inmobiliarias, notaría, gestoría, etc.).
· Precio de compra: es el importe original de adquisición, sumando los gastos e impuestos pagados en ese momento (notaría, registro, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
· Gastos y tributos asociados: incluyen mejoras realizadas en la vivienda, gastos de venta y compra, impuestos pagados, etc.
2. ¿Cuánto se paga de IRPF por la venta de una segunda vivienda?
El porcentaje que se paga en el IRPF por la ganancia obtenida en la venta de una segunda vivienda sigue la siguiente escala progresiva:
- 19% por los primeros 6.000 € de ganancia patrimonial.
- 21% por la cantidad entre 6.000 € y 50.000 €.
- 23% por la cantidad entre 50.000 € y 200.000 €.
- 26% para ganancias superiores a 200.000 €.
Ejemplo práctico:
Imagina que compraste una vivienda por 150.000 € y la vendes por 220.000 €, con gastos de compra y venta por 10.000 €.
- Precio de compra + gastos: 160.000 €
- Precio de venta – gastos: 210.000 €
- Ganancia patrimonial: 210.000 – 160.000 = 50.000 €
Aplicamos la escala del IRPF:
- 19% sobre los primeros 6.000 € → 1.140 €
- 21% sobre los siguientes 44.000 € → 9.240 €
- Total a pagar en el IRPF: 10.380 €
3. ¿Se puede reducir el pago del IRPF por la venta de una segunda vivienda?
Existen algunas exenciones y reducciones que pueden ayudarte a minimizar la carga fiscal al vender una segunda vivienda:
- Exención por reinversión en vivienda habitual
Si reinviertes la ganancia obtenida en la compra de una vivienda habitual en un plazo de dos años, puedes estar exento de pagar el IRPF sobre la ganancia patrimonial. Esto solo aplica si la nueva vivienda es para residencia habitual y no una segunda residencia.
- Exención para mayores de 65 años
Las personas mayores de 65 años que vendan su segunda vivienda están exentas de tributar en el IRPF si destinan el dinero a constituir una renta vitalicia en un plazo de seis meses y con un máximo de 240.000 €.
- Reducción por coeficientes de abatimiento
Si adquiriste tu vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, puedes aplicar coeficientes reductores en la ganancia obtenida, lo que reduce el IRPF a pagar.
4. Otros impuestos a considerar al vender una segunda vivienda
Además del IRPF, hay otros impuestos y gastos que debes considerar al vender tu segunda vivienda:
- Plusvalía municipal: se paga al ayuntamiento y depende del incremento del valor del suelo.
- Gastos notariales y registrales: asociados a la escritura de compraventa.
- Comisión inmobiliaria: si vendes a través de una agencia.
La venta de una segunda vivienda genera una ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF, aplicando una escala progresiva del 19% al 26%. Sin embargo, existen exenciones y reducciones fiscales que pueden ayudarte a pagar menos impuestos, como la reinversión en vivienda habitual, la exención para mayores de 65 años y los coeficientes de abatimiento.
Si estás pensando en vender tu segunda vivienda y quieres maximizar tu beneficio, en Costa Noroeste te asesoramos durante todo el proceso. ¡Contáctanos y te ayudamos a conseguir la mejor venta con el menor impacto fiscal!
