La compraventa de una vivienda conlleva muchas cuestiones legales, fiscales y administrativas que no siempre son conocidas por compradores y vendedores. Una de las más importantes desde la implementación del nuevo sistema de cálculo de impuestos en España es el valor de referencia catastral. Pero, ¿qué ocurre cuando el precio de venta de una vivienda es inferior al valor de referencia? En este artículo te explicamos con detalle qué implica esta situación, cómo afecta a los impuestos y qué puedes hacer al respecto.
¿Qué es el valor de referencia de una vivienda?
Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia es un dato oficial que proporciona la Dirección General del Catastro. Se calcula a partir de precios medios de compraventa reales en cada zona y se actualiza anualmente. Este valor no depende del precio pactado entre comprador y vendedor, sino de criterios estadísticos.
Su función principal es servir como base imponible para calcular impuestos, como:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en caso de compra de segunda mano.
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones, en caso de herencias o donaciones.
- Impuesto de Patrimonio, si se declara.
¿Qué ocurre si el precio de compraventa es inferior al valor de referencia?
Cuando el precio pactado entre las partes es inferior al valor de referencia, la administración no toma como base el precio escriturado, sino el valor de referencia. Esto significa que el comprador pagará impuestos sobre un valor más alto del que ha pagado realmente por la vivienda.
Ejemplo práctico
Imagina que compras una vivienda por 120.000 €, pero el valor de referencia es de 150.000 €. Aunque hayas pagado 120.000 €, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se calculará sobre los 150.000 €, salvo que se impugne.
Esto se traduce en un mayor coste fiscal, ya que el ITP suele estar entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. En este caso:
- ITP sobre 120.000 € al 8% = 9.600 €
- ITP sobre 150.000 € al 8% = 12.000 €
Diferencia a pagar: 2.400 € más por un valor que ni siquiera has pagado.
¿Por qué se ha implantado este sistema?
La finalidad del valor de referencia es evitar el fraude fiscal. En el pasado, algunas compraventas se escrituraban por un valor inferior al real para pagar menos impuestos. Con el nuevo sistema, se busca una base objetiva que no dependa de la declaración de las partes.
¿Se puede impugnar el valor de referencia?
Sí. Si consideras que el valor de referencia no refleja la realidad de la vivienda y te perjudica fiscalmente, puedes presentar una reclamación ante la Administración. Para ello:
- Debes pagar el impuesto primero, ya que el recurso no lo suspende automáticamente.
- Después puedes iniciar un procedimiento de rectificación de autoliquidación o recurso de reposición.
- Tendrás que justificar con pruebas que el valor real de la vivienda es inferior (peritaciones, estado del inmueble, defectos ocultos, tasaciones, etc.).
Es un proceso que puede ser largo y no siempre se resuelve a favor del contribuyente, pero en casos bien fundamentados puede prosperar.
¿Y si el valor de referencia es cero o no está definido?
En algunos casos (viviendas muy antiguas, inmuebles rústicos, zonas sin datos suficientes), el Catastro no ha fijado un valor de referencia. En ese caso, se toma como base el valor declarado en la escritura. Esto puede ser una ventaja o una desventaja, dependiendo de la situación.
¿Cómo saber el valor de referencia de un inmueble?
Puedes consultar el valor de referencia de cualquier inmueble en la sede electrónica del Catastro (https://www.sedecatastro.gob.es). Solo necesitas el número de referencia catastral y autenticarte mediante certificado digital, Cl@ve PIN o DNI electrónico.
¿Qué consecuencias tiene para el comprador?
- Mayor carga fiscal: Como ya hemos visto, se tributa por un valor superior al real.
- Posibles dificultades con la financiación: Si el banco valora la vivienda en base al precio de mercado y no al valor de referencia, puede haber problemas con la hipoteca.
- Necesidad de reclamar: Para no pagar de más, el comprador puede tener que iniciar procedimientos legales o administrativos.
¿Y para el vendedor?
En general, al vendedor no le afecta directamente en el impuesto de transmisiones, ya que lo paga el comprador. Sin embargo:
- Si vende por un precio inferior al valor de referencia, puede llamar la atención de Hacienda y esta podría investigar si el precio es real.
- En el Impuesto sobre la Renta (IRPF), el vendedor declara la ganancia patrimonial en base al precio real de venta. Pero si Hacienda considera que el valor es anormalmente bajo, puede iniciar una comprobación.
¿Qué conviene más hacer?
Dependerá del caso. Aquí algunas recomendaciones:
- Antes de cerrar la operación, consulta el valor de referencia.
- Si el valor de referencia es superior, considera negociar con el vendedor una reducción del precio para compensar.
- Valora si compensa escriturar por el valor de referencia para evitar reclamaciones posteriores.
- En caso de disconformidad, asesórate legalmente y prepara una posible impugnación.
Conclusión
El valor de referencia ha supuesto un cambio importante en la fiscalidad de las operaciones inmobiliarias. Aunque su intención es reducir el fraude, puede generar perjuicios a compradores que actúan de buena fe. Por eso, es fundamental informarse bien antes de firmar, consultar el valor en Catastro y evaluar todas las implicaciones fiscales. Y si el precio de venta es inferior al valor de referencia, prepárate para pagar más impuestos… o iniciar un proceso de reclamación si crees que no es justo.
