Comprar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, muchas veces el comprador se centra únicamente en el precio de venta y olvida que existen otros costes asociados a la operación que pueden aumentar de forma notable la inversión total. Conocer estos gastos con antelación es fundamental para evitar sorpresas, planificar mejor el presupuesto y tomar decisiones informadas.
En este artículo analizamos todos los gastos que intervienen en la compra de una vivienda, tanto si es nueva como de segunda mano, y cómo estimarlos de forma realista.
1. Impuestos al comprar una vivienda
Los impuestos son, sin duda, el bloque más importante de gastos extra. Dependiendo del tipo de vivienda y de la comunidad autónoma, pueden variar bastante.
1.1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) – Vivienda de segunda mano
Si compras una vivienda usada, tendrás que pagar el ITP, un impuesto fijado por cada comunidad autónoma. Suele oscilar entre el 6% y el 10% del precio escriturado, aunque existen tipos reducidos para familias numerosas, jóvenes o personas con discapacidad.
Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 €, el ITP puede situarse entre 12.000 y 20.000 €.
1.2. IVA – Vivienda nueva
Cuando la vivienda es nueva (primera transmisión), en lugar de ITP se paga IVA, que normalmente es del 10% del precio de compra. Si hablamos de VPO, puede reducirse al 4%.
A este impuesto hay que añadir el AJD (Actos Jurídicos Documentados), cuya cuantía suele situarse entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad autónoma.
2. Gastos de notaría
La escritura pública de compraventa debe firmarse ante notario. Aunque las tarifas están reguladas, pueden variar según el precio del inmueble, número de copias o extensiones de la escritura.
De forma orientativa, los gastos de notaría para una vivienda de entre 150.000 y 300.000 € suelen situarse entre 600 y 1.000 €.
Si además firmas hipoteca, habrá una segunda escritura (la hipotecaria), cuyos gastos hoy los asume el banco, excepto la tasación.
3. Gastos del Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Este trámite garantiza la seguridad jurídica del comprador y confirma su titularidad.
Los gastos suelen oscilar entre 300 y 600 €, dependiendo del valor del inmueble y del número de documentos a inscribir.
4. Tasación de la vivienda
Si vas a solicitar una hipoteca, la entidad te pedirá una tasación oficial realizada por una empresa homologada. El banco será quien asuma la mayoría de gastos hipotecarios, pero la tasación corre siempre a cargo del comprador.
La horquilla habitual va desde 250 hasta 600 €, según metros, ubicación o tipo de inmueble.
5. Gestoría (si hay hipoteca)
Cuando se tramita una hipoteca, se suele utilizar una gestoría para manejar toda la documentación: envío de escrituras, impuestos, registro… Aunque la normativa actual hace que la mayoría de gastos hipotecarios recaigan en el banco, algunas entidades siguen cobrando parte del servicio o lo incluyen en comisiones indirectas.
No obstante, si la gestoría la contrata el comprador por decisión propia, el coste suele rondar los 100 a 300 €.
6. Plusvalía municipal: ¿quién la paga?
Aunque no es un gasto del comprador, conviene saber que existe la Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). En la mayoría de casos la paga el vendedor, pero puede haber excepciones contractuales.
Es importante revisarlo para evitar malentendidos o sorpresas en la negociación.
7. Gastos bancarios y condiciones hipotecarias
Solicitar una hipoteca implica analizar otros posibles costes:
– Comisión de apertura
Algunos bancos la aplican, otros no. Suele ser de entre el 0% y el 1% del capital concedido.
– Productos vinculados
Seguro de vida, hogar, tarjetas o planes de pensiones. No son obligatorios por ley, pero sí pueden influir en el tipo de interés ofrecido.
– Intereses a largo plazo
No es un gasto inmediato, pero conviene tenerlo en cuenta para calcular el coste real de la financiación.
8. Gastos iniciales de puesta a punto
Comprar una casa no termina en la firma. También hay gastos adicionales que muchos compradores pasan por alto:
8.1. Mudanza
Su precio dependerá del volumen de enseres, accesos y distancia, pero suele ir de 300 a 1.000 €.
8.2. Altas o cambios de suministros
Luz, agua, gas, internet… A veces pueden implicar pagos iniciales o depósitos.
8.3. Mantenimiento y primeras compras
Pequeñas reformas, pintura, muebles, electrodomésticos… incluso en viviendas nuevas puede haber ajustes.
9. Gastos de comunidad e impuestos municipales
Al convertirte en propietario, tendrás que asumir:
- Cuotas de comunidad (si existe).
- IBI anual.
- Recibos pendientes del vendedor (solo si se acuerda asumirlos).
Es importante pedir al vendedor un certificado actualizado de deudas para evitar asumir pagos atrasados.
Comprar una vivienda implica mucho más que pagar el precio de venta. Entre impuestos, notaría, registro, tasación y otros gastos, el coste final puede aumentar entre un 10% y un 15% adicional en la mayoría de casos.
Por eso es fundamental planificar y contar con asesoramiento profesional.
Tener claridad sobre cada gasto te permitirá tomar decisiones con seguridad, evitar imprevistos y disfrutar del proceso de compra con tranquilidad.
