Vender una vivienda tras un divorcio es una de las decisiones más comunes y, a la vez, más delicadas que enfrentan muchas parejas en España. No solo implica un proceso emocional, sino también una serie de trámites legales y fiscales que conviene conocer para evitar conflictos y tomar decisiones acertadas.
En este artículo te explicamos, paso a paso, qué hacer para vender tu casa tras un divorcio y cumplir con todas las obligaciones legales y tributarias.
1. Determinar la titularidad del inmueble
Lo primero es confirmar quién figura como propietario en el Registro de la Propiedad.
En muchos matrimonios, la vivienda está inscrita a nombre de ambos cónyuges en un 50% de propiedad cada uno. Sin embargo, también puede darse que uno sea propietario al 100%, o que el inmueble se adquiriera antes del matrimonio y se integre o no en el régimen económico.
Recomendación: solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad para conocer la titularidad exacta y las cargas (hipotecas, embargos, etc.).
2. Definir el régimen económico matrimonial
En España existen tres regímenes principales:
- Sociedad de gananciales: lo más común; los bienes adquiridos durante el matrimonio pertenecen a ambos por igual.
- Separación de bienes: cada cónyuge mantiene la propiedad de lo que adquiere.
- Participación: menos frecuente, combina elementos de ambos.
El régimen determinará si la vivienda se reparte o si corresponde venderla y liquidar la parte proporcional.
3. Acordar la decisión de venta
Para vender una vivienda en proindiviso (varios propietarios), es necesario que todos los titulares estén de acuerdo.
Si uno de los ex cónyuges se opone, la venta no podrá realizarse de forma amistosa y será necesario acudir a un procedimiento judicial de división de cosa común, que puede ser más largo y costoso.
4. Cancelar la hipoteca (si existe)
Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, lo habitual es:
- Vender y cancelar la deuda con el importe recibido.
- Subrogar al comprador en la hipoteca, si el banco lo permite.
- Cancelar anticipadamente, pagando la parte pendiente antes de la venta.
Es importante coordinar este paso con la entidad bancaria para evitar sorpresas.
5. Trámites legales para la venta
- Firma del convenio regulador: si la venta forma parte del acuerdo de divorcio, se incluirá en el convenio aprobado por el juez.
- Escritura de compraventa: se realiza ante notario, firmada por todos los propietarios.
- Inscripción en el Registro: el nuevo comprador debe registrar la propiedad a su nombre.
6. Implicaciones fiscales de la venta
Vender una vivienda tras un divorcio conlleva impuestos que deben preverse:
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
La venta genera una ganancia o pérdida patrimonial.
Se calcula restando al precio de venta el precio de adquisición (más gastos e impuestos pagados en su momento).
Exenciones importantes:
- Si es la vivienda habitual y el importe se reinvierte en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta.
- Si el vendedor tiene más de 65 años y es su vivienda habitual, está exento de tributar por la ganancia.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Este impuesto lo cobra el ayuntamiento por el incremento del valor del suelo.
El importe depende de los años transcurridos desde la compra y el valor catastral.
Otros gastos
- Honorarios de notaría y registro (suelen pagarlos comprador y vendedor según acuerdo).
- Comisión de la inmobiliaria si se utiliza intermediación profesional.
7. Distribución del dinero obtenido
Una vez descontados impuestos, hipoteca y gastos, el importe neto se reparte según la proporción de propiedad que figure en el registro.
En régimen de gananciales suele ser al 50%, pero si hay acuerdos previos o capitulaciones matrimoniales, podría variar.
8. Consejos para vender rápido y sin conflictos
- Negociar de forma amistosa para evitar procesos judiciales largos.
- Fijar un precio realista, apoyándose en un estudio de mercado.
- Realizar pequeñas mejoras o un servicio de home staging para aumentar el atractivo del inmueble.
- Contar con una inmobiliaria especializada en casos de divorcio, que gestione la venta de forma neutral y profesional.
Vender una vivienda tras un divorcio en España implica tener claros los pasos legales, cumplir con las obligaciones fiscales y, sobre todo, coordinar la operación de forma que beneficie a ambas partes.
Con buena información, asesoramiento profesional y una estrategia de venta bien planificada, es posible cerrar esta etapa de la forma más rápida, rentable y pacífica posible.
