Alquilar una propiedad puede ser una excelente fuente de ingresos, pero no todos los alquileres son iguales a nivel legal ni fiscal. Una de las distinciones más importantes que deben tener en cuenta los propietarios es la que existe entre el alquiler de vivienda habitual y el alquiler de temporada.
Ambas modalidades están reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero tienen implicaciones fiscales muy distintas que pueden afectar significativamente tu declaración de la renta y tu rentabilidad neta. Si tienes una propiedad y estás pensando en alquilarla, este artículo te ayudará a tomar decisiones informadas y evitar errores comunes.
¿Qué se entiende por vivienda habitual?
Se considera alquiler de vivienda habitual aquel contrato que tiene como finalidad satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Es decir, el arrendatario establece en esa vivienda su residencia principal y lo hace por un período mínimo de un año (aunque puede desistir a los 6 meses si así lo indica en el contrato).
La clave está en la intención de permanencia y el uso continuado como hogar.
¿Y qué es un alquiler de temporada?
Por el contrario, el alquiler de temporada se refiere a aquellos contratos cuyo objetivo no es establecer la vivienda habitual del inquilino, sino satisfacer una necesidad temporal: estudios, trabajo puntual, tratamientos médicos, vacaciones, reformas en su casa, entre otros casos.
Este tipo de contratos:
- Tienen una duración definida y generalmente corta.
- No están destinados a ser la residencia habitual del inquilino.
- Deben especificar claramente el motivo temporal en el contrato.
Diferencias fiscales fundamentales
1. Tributación en el IRPF del arrendador
Ambas modalidades tributan como rendimientos del capital inmobiliario en la declaración del IRPF del propietario. Sin embargo, existe una diferencia fiscal muy importante:
Reducción del 60% por alquiler de vivienda habitual
Cuando el inmueble se alquila como vivienda habitual, el propietario puede aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo declarado en el IRPF.
Esto significa que, tras restar los gastos deducibles (IBI, comunidad, reparaciones, intereses de la hipoteca, seguros, etc.) al ingreso bruto, solo tributas por el 40% del beneficio. Es una ventaja fiscal muy relevante y aprovechada por muchos propietarios.
Sin reducción para alquiler de temporada
En el caso del alquiler de temporada, no se aplica ninguna reducción. Aunque los ingresos tributan igual como rendimientos del capital inmobiliario, el propietario debe declarar y tributar por el 100% del rendimiento neto.
Esto puede implicar una carga impositiva considerablemente mayor al final del ejercicio fiscal.
2. IVA e Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)
En general, el alquiler de viviendas para uso habitual está exento de IVA, y no es necesario darse de alta en el IAE, ya que se considera una gestión pasiva de patrimonio.
Sin embargo, si el alquiler de temporada incluye servicios similares a los hoteleros (limpieza, cambio de sábanas, atención al cliente, entre otros), Hacienda puede entender que se trata de una actividad económica, en cuyo caso:
- Se debe repercutir el 21% de IVA al inquilino.
- El arrendador debe darse de alta en Hacienda (modelo 036) y, en algunos casos, también como autónomo.
- Se deben presentar modelos trimestrales de IVA e IRPF (modelo 130 y 303).
Esto es especialmente relevante en el caso de viviendas destinadas a alquiler turístico.
Requisitos para aplicar la reducción del 60%
Hacienda es cada vez más estricta a la hora de conceder la reducción del 60% en el alquiler de vivienda habitual. Para poder aplicarla, es importante cumplir con estos requisitos:
- El alquiler debe destinarse exclusivamente a vivienda habitual del inquilino.
- El contrato debe estar bien redactado, especificando su finalidad residencial.
- No debe prestarse ningún tipo de servicio adicional (como en los alquileres turísticos).
- La declaración debe reflejar todos los ingresos y gastos de forma veraz.
En caso de inspección, si Hacienda considera que el contrato no corresponde realmente a un alquiler de vivienda habitual, puede denegar la reducción y exigir el pago del 100% del impuesto más intereses y sanciones.
Aunque el alquiler de temporada puede ofrecer una mayor rentabilidad bruta, también conlleva más obligaciones fiscales, mayor rotación de inquilinos y, a menudo, más gastos operativos. En cambio, el alquiler como vivienda habitual es más estable y goza de ventajas fiscales atractivas para el arrendador.
Conclusión
Entender las diferencias fiscales entre el alquiler de vivienda habitual y el alquiler de temporada es clave para maximizar la rentabilidad de tu inmueble y evitar sorpresas con Hacienda. Cada modalidad tiene sus pros y contras, pero lo importante es cumplir con la normativa fiscal aplicable y elegir la estrategia más adecuada a tus necesidades, perfil y objetivos patrimoniales.
En Costanoroeste , no solo te ayudamos a encontrar el mejor inquilino, sino que te asesoramos en todo el proceso legal y fiscal para que alquilar tu vivienda sea rentable, seguro y sin complicaciones.
