En ocasiones, gestionar la herencia de un piso puede ser un proceso complejo y desafiante. Si has adquirido un piso por herencia, es importante que conozcas las reglas y procedimientos necesarios para poder venderlo. En este artículo, te guiaremos a través de los pasos que debes seguir para vender un piso heredado. Desde la aceptación de la herencia hasta el pago de impuestos, te proporcionaremos toda la información que necesitas para completar este proceso de manera exitosa.
¿Cuál es el primer paso?
Primero debes aceptar la herencia, aunque no es suficiente estar mencionado en el testamento; también es necesario estar registrado en el registro de la propiedad.
Esto implica proporcionar la documentación requerida para completar la transferencia de la propiedad, desde el certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, copia autorizada del testamento, hasta registrar la vivienda en el registro de la propiedad a nombre de los herederos, es decir, los nuevos propietarios. Si la herencia no se tramita, el bien podría considerarse abandonado y, por lo tanto, no podrá venderse.
¿Cómo aceptar una herencia?
Para aceptar una herencia, los herederos deben presentar la declaración de últimas voluntades y/o el testamento ante un notario. Cada heredero decide aceptar o renunciar a la herencia. Luego, si hay más de un heredero que acepta, se procede con la distribución o partición de los bienes heredados entre ellos. Todo este proceso es gestionado por el notario para asegurar su validez legal.
Una vez presentada, el notario elabora una Escritura Pública de Aceptación de la Herencia, detallando herederos, bienes y aceptación. Todos los herederos deben firmar esta escritura para formalizar la aceptación y distribución de la herencia.
Posteriormente, la Escritura Pública de Aceptación de la Herencia debe ser registrada en el Registro de la Propiedad. Esto permite a los herederos vender legalmente la propiedad heredada y transferirla a los compradores de manera válida.
El proceso culmina con la inscripción del piso heredado en el registro de la propiedad a nombre de los herederos, facilitado por el notario mediante una nota simple registral que detalla la titularidad y las cargas del inmueble.
¿Cuáles son los tributos que se deben abonar al recibir una herencia de una propiedad?
Para vender un piso heredado, es necesario realizar una declaración de herencia y liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Este impuesto varía según la comunidad autónoma, las relaciones de parentesco entre el difunto y el heredero, y el valor de la herencia recibida.
Después de un año desde la aceptación de la herencia, al vender el piso se debe pagar la plusvalía municipal. Además, al vender la propiedad, los herederos deben abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) calculado según el precio de venta, con un mínimo fijado por la comunidad autónoma.
Es esencial que los herederos se informen sobre estas obligaciones fiscales antes de proceder con la venta de la casa heredada, para evitar posibles inconvenientes con Hacienda.
¿Qué problemas pueden aparecer al vender una propiedad heredada?
Al heredar una propiedad, es esencial evaluar los posibles desafíos legales y financieros al intentar venderla. Hay que conocer su estado legal, ya que podría estar hipotecada o tener un contrato de arrendamiento previo a la herencia. En caso de una hipoteca pendiente, se debe saldar el saldo adeudado antes de vender. Si la propiedad está alquilada, los herederos deben respetar el contrato de arrendamiento y los inquilinos tienen derecho de compra preferente si se decide vender.
Además de esto, pueden surgir otras situaciones como:
·Fallecimiento del heredero
El fallecimiento de los herederos incluye la división de bienes, el pago de impuestos y otros costos asociados. Esto requiere la venta de la propiedad heredada, resultando en propiedades con múltiples propietarios.
·Incapacitación de un heredero
Cuando una persona hereda un piso y está incapacitada, surgen desafíos para vender la propiedad que requieren un enfoque especial y el cumplimiento de procesos legales específicos.
Habrá que determinar la incapacidad del heredero mediante una evaluación médica profesional. Si se confirma, se procede a designar un tutor legal. Y una vez designado el tutor legal, éste asume la responsabilidad de gestionar todos los aspectos legales relacionados con la venta del piso.
·Heredero no tiene mayoría de edad
Hasta que cumpla los 18 años y alcance la mayoría de edad legal, estará bajo la tutela de un tutor legal. Esto significa que el tutor será responsable de administrar los bienes del heredero durante este tiempo.
·Documento de aceptación no ha sido registrado en el registro de la propiedad
Una escritura de aceptación es un documento que evidencia la formal aceptación de una herencia por parte del heredero, siendo esencial para poder vender una propiedad heredada. Sin esta aceptación, el estatus legal del heredero no existe, lo que impide la formalización de la transferencia de la propiedad.
·Una de las partes no está de acuerdo en venderlo
Sugerimos explorar la negociación como primer paso antes de considerar otras alternativas.
- Una opción es la extinción del condominio, donde el heredero que no desea vender puede comprar las participaciones de los demás herederos en la propiedad del inmueble para adquirir la propiedad completa.
- En el segundo escenario, si las circunstancias para una extinción de condominio no son viables, otra opción es que los herederos interesados en vender puedan vender su parte de la vivienda a un tercero.
- O en caso de que la disputa sobre la venta llegue a los tribunales, lo más probable es que el piso se venda en una subasta pública, generalmente a un precio considerablemente inferior al valor de mercado.
Si surgen disputas entre los herederos de la propiedad, es aconsejable que todos firmen un acuerdo aceptando las condiciones de la venta. La opción más conveniente sería buscar asesoramiento de una agencia inmobiliaria a partir de este punto. En Costa Noroeste te ayudaremos a vender propiedades que sean heredadas.
