Vender una vivienda heredada puede parecer un proceso sencillo a primera vista, pero la realidad es que involucra varios pasos legales, fiscales y administrativos que deben resolverse antes de cerrar la operación. Si estás en esta situación, este artículo te guiará paso a paso por los trámites necesarios, los impuestos que deberás considerar y los errores más comunes que conviene evitar para no complicar la venta.
1. Aceptación de la herencia
El primer paso para poder vender una vivienda heredada es aceptar la herencia. Esto puede hacerse de forma expresa (mediante escritura pública) o tácita (cuando se actúa como heredero, por ejemplo, pagando impuestos de la propiedad). Es recomendable hacerlo mediante escritura notarial para dejar constancia formal.
En este paso también se suele realizar el cuaderno particional, que es el documento donde se reparte la herencia entre los herederos. Si hay varios herederos y no hay acuerdo, puede ser necesario acudir a la vía judicial.
2. Liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Antes de vender, es obligatorio pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. El plazo para hacerlo suele ser de seis meses desde el fallecimiento, aunque se puede solicitar una prórroga. Este impuesto varía según la comunidad autónoma y la relación con el fallecido (los hijos pagan menos que sobrinos, por ejemplo).
Este paso es imprescindible: si no se liquida el impuesto, no se podrá inscribir la vivienda a nombre del heredero en el Registro de la Propiedad.
3. Cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad
Una vez aceptada la herencia y pagado el impuesto correspondiente, el siguiente paso es registrar la vivienda a nombre del heredero o herederos. Esto se hace mediante la inscripción de la escritura de adjudicación de herencia en el Registro de la Propiedad.
Solo una vez completado este trámite, la persona tendrá legalmente la capacidad de vender la vivienda.
4. Impuesto sobre la Plusvalía Municipal
Cuando se vende un inmueble, el vendedor debe pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. Este impuesto se paga al ayuntamiento y se calcula según el valor catastral del suelo y los años que han pasado desde la última transmisión.
Incluso si la vivienda se heredó hace poco, al venderla hay que liquidar este impuesto. Algunos ayuntamientos permiten calcularlo según el beneficio real de la operación.
5. IRPF: ganancia patrimonial
La venta de una vivienda heredada también genera una posible ganancia patrimonial que se debe declarar en el IRPF. Esta se calcula como la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta.
Por ejemplo, si se declaró que la casa heredada valía 150.000 € y se vende por 200.000 €, la ganancia patrimonial sería de 50.000 €, sobre la que se aplica un tipo impositivo que oscila entre el 19 % y el 28 %.
6. Coordinación entre herederos
Cuando hay varios herederos, es esencial coordinarse bien. La venta debe contar con la firma y consentimiento de todos. Si uno de los herederos no quiere vender, puede bloquear la operación. En algunos casos, se puede llegar a acuerdos privados o incluso plantear la venta de la parte indivisa, aunque esto complica mucho el proceso.
También es recomendable definir cómo se repartirán los ingresos de la venta y dejarlo por escrito para evitar futuros conflictos.
7. Errores comunes al vender una vivienda heredada
A continuación, te compartimos algunos errores frecuentes que pueden retrasar o incluso frustrar una venta:
- No hacer los trámites a tiempo: no aceptar la herencia o no pagar los impuestos dentro del plazo puede acarrear recargos y sanciones.
- Fijar un precio sin valorar la carga fiscal: muchas veces se pone un precio sin considerar lo que habrá que pagar en impuestos, reduciendo el beneficio real.
- Vender sin tener la propiedad registrada: sin la inscripción en el Registro de la Propiedad, la operación no se puede formalizar ante notario.
- Desconocer el estado legal de la vivienda: si tiene cargas, inquilinos o no está regularizada urbanísticamente, esto puede alejar a los compradores o requerir trámites adicionales.
- No contar con asesoramiento profesional: los procesos hereditarios son complejos. Un abogado o asesor inmobiliario especializado puede ayudarte a evitar errores y acelerar la venta.
8. Conclusión: prepararse es clave para una venta exitosa
Vender una vivienda heredada requiere mucho más que encontrar un comprador. Es necesario tener en orden todos los documentos, cumplir con las obligaciones fiscales y coordinarse entre los herederos. Una buena planificación y el asesoramiento adecuado no solo evitan problemas, sino que pueden ayudarte a cerrar la operación en mejores condiciones económicas y legales.
En Costanoroeste contamos con experiencia en operaciones de compraventa con origen hereditario. Si estás pensando en vender una vivienda heredada, no dudes en consultarnos. Te acompañamos en cada paso del proceso para que todo sea más sencillo, seguro y rentable.
